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房产行业周报山雨欲来风满楼沪渝房产税试点奢侈品市场和消费

2020-02-15 21:13:54来源:励志吧0次阅读

房产税试点周年:市场与对实行效果感受各异

房产税试点1周年之际,重庆和上海再次成为关注的焦点。

1月10日,重庆市市长黄奇帆在接受《财经国家周刊》采访时说:重庆房产税改革试点近一年来,在政策推动和征收手段上均到达了预期效果,97%的缴税率收效令人满意。

黄奇帆还表示,重庆虽然没有出台房地产限购调控举措,但因为有房产税的作用,使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房,促使高档房供应量明显下降。 这是件好事,说明房产税起到了调控的作用 。

此前,在地方工作报告中,黄奇帆和上海市市长韩正均提出,今年将贯彻中央关于房地产调控的相干部署,继续推进、完善个人住房房产税改革试点。

2011年底召开的中央经济工作会议曾明确提出,2012年将继续 推动房产税 。尔后,一些接近决策层的学者不断释放 房产税试点范围将进一步扩大 的消息。财政部在2011年度工作会议中也明确提出,要在 认真总结房产税改革试点经验 的基础上 稳步推进 。

这意味着,对重庆和上海试点经验的总结和定性,或将直接关系到下一步房产税改革的推动节奏和力度。

调价格与调结构

重庆和上海1年来对个人住房征收房产税的试点经验,首次为国人近距离视察房产税改革提供了 实证路径 。

据重庆市财政局数据,截至2011年11月30日,重庆市主城区房产税应税高级商品住房共8563套,实收税金超过9000万元,预计2011年底可达1亿元。少部份没有缴税的房屋,主要是因为 房产证没办结、存在产权纠纷或是暂未联系到业主 。

重庆市财政局副局长何志明表示,1亿元征税额与当初预期基本吻合。所收房产税将作为保障性住房的补充资金,全部用于重庆市公租房建设。

重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房和外来炒房者征收,税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位。对存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。据测算,全市应税房产约占市场总量的7%。

2011年2月初,重庆市首笔个人住房房产税申报入库。这笔税款来自北部新区某高档社区的二手房转让,其建筑面积超过180平方米免税范围,交易单价则超过规定的房产税价格起征点,即 上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑均价的2倍 9941元/平方米 。

业内人士告知,在房产税启动之初的几个月内,该税确实对市场起到了一定的震慑作用。征税第二天,万科重庆公司便迅速做出反应,将旗下楼盘定价全部调剂至应税价格起征点即9941元/平方米以下,并以 购房免房产税 为噱头进行营销造势;招商地产(微博)(18.67,0.00,0.00%)也紧随其后,该公司位于重庆市北滨江路的某高档楼盘,最高售价从1.5万元/平方米全面下调至9941元/平方米之下。

几个月之后,随着舆论对房产税关注度的降温,这类反应开始弱化。渐渐地,类似 买房赠送房产税 的楼盘促销噱头,让购房者感到乏味。多数市场人士发现,除心理、预期上的影响, 房产税对市场的实际影响其实不太大 。

重庆市中原地产副总经理何伟坚告知《财经国家周刊》,房产税设定的征税范围实际上很窄。若以9941元/平方米应税价格线计算,再扣除100平方米或180平方米的免税面积,在重庆市主城九区内, 有些区(比如南岸区)基本上没有1栋房产需要缴税 。

而人士普遍认为,房产税试点1年来,的确发挥了调剂住房市场结构的作用。重庆市早在2010年就提出要建立 低端有保障、中端有市场、高端有束缚 的住房制度格局。房产税的实行恰恰强化了 三端 住房体系。

据房管部门调查,房产税实行后,重庆主城区多数高级商品住房项目访客量下降30%-50%,部分购房者改变了买大房、买高级房的消费偏向。在房产税推行的10个月内,重庆主城区高级商品住房成交70万平方米,占商品住房成交量的6.8%,较上年下落4.1个百分点;同时,高档商品住房成交建筑面积均价,也较房产税实行前下降7.1个百分点。

就在市场与对房产税实行效果感受各异之际,重庆房地产市场开始迎来深度调剂。《财经国家周刊》采访时了解到,该市大部分在售楼盘均已出现20%左右的降价幅度,部分高端楼盘价格降幅超过30%。

同时,高端住宅项目出现推迟开工、延缓入市迹象。香港信和团体2007年拿下重庆市一个 地王 项目,原计划于2011年底开盘, 但现在才刚开始开工 。

调查数据也显示,截至2011年11月30日,重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2%,与上年同比增加17.8%。同时,大户型住房的供应量则明显下落。

房价下行是房产税所赐吗?重庆有些业内人士仿佛不以为然。他们认为,房地产市场出现的价格和结构双调剂,是整个宏观经济走势,和限购、限贷等房地产调控大背景发挥的决定性作用,房产税只是 在调控之火上浇了点油 。

重庆市市长黄奇帆接受《财经国家周刊》采访时亦相当客观地分析说:房地产调控是一套组合拳,需要从金融、土地、供求、税收和保障房五个方面全方位调控, 房产税会对房产调控起一定的作用,但它不是房地产调控的全部 。

换税 效果

另一项值得关注的 试点成效 ,在于房产税能否取代地方的 土地财政 。重庆试点之初,舆论对此抱有较高预期。

从目前的情形看,仅凭一年来的试点经验,似乎还不足以验证 换税 效果 重庆市2010年的土地出让收入约900亿元,而2011年的房产税即使足额征收,也只有1亿元。

有专家表示,在房产税征收经验成熟的欧美国家,大都奉行 宽税基、少税种 原则,前者旨在保证税收来源的稳定,后者则力图避免重复征税。如此,房产税才能渐渐成为地方财税体系的核心。重庆目前尚在试点之初,为避免推行阻力,短时间内还难以做到 宽税基 。

总结重庆市一年来房产税改革试点的成效,各方人士充分肯定两点:其一是对新税种的宣扬和普及,其二是完善税制和增强了房地产市场调控的手段。

也有一些人士认为,重庆房产税制度 尚存漏洞 。例如,开发商和购房者仍可以用 阴阳合同 的办法逃税。有些单价超过9941元/平方米计税起征点的高端楼盘,可以依照 毛坯房 和 拜托精装修 两部份与业主同时签订两份合同,将超限价格分解,就可能避过征税监管。

正合地产重庆古麦公司董事长张建军认为,市场之所以感觉房产税实际影响不大,主要是由于目前设定的征税范围、征税标准(如免税面积过大)和税率还有待精准和完善。

总体而言,对重庆市1年来自下而上的税制改革探索,肯定者占多数。用重庆市中原地产副总经理何伟坚的话说: 重庆不管收了多少房产税,其最大的意义在于有个花样出来了,让市场接受了房产税这1概念 。至于征税细节,则可以逐渐完善。

上海市1年来的房产税试点工作很是低调。与重庆的征税对象不同,上海主要是针对人均居住面积超过60平方米的新增一般房产采取累进税率,人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。截至2011年7月,上海共认定7000多套应征房产税住房,至于具体征税额,迄今还没有官方数据表露。

而据财政部财政科学研究所所长贾康的调研,上海房产税试点也收到部份预期效果。上海市多年想追求的不动产配置优化目标,这次通过税制的具体设计取得了较好的调理效果。

比如通过中心区域和周边地区的税率杠杆设计,已使房产成交大量被引流到周边区域 。贾康说,相干部门对此 充分肯定 。

下一步信号

沪渝房产税试点1周年之际,来自中央及各部委的相干表态,纷纭被业界当作 信号 解读。固然,信号传递的房产税 下一步 信息还很是有限。 2011年12月12日,中央经济工作会议提出 推动房产税改革试点 。房产税已被置于营业税改增值税、消费税、资源税和环境税一揽子税制改革计划当中,但未作进一步的解释。

随后,财政部部长谢旭人在年度工作会议上表示,2012年将继续完善结构性减税政策,同时推进税收制度改革。其中,与资源税改革的 全面推进 有所不同,对房产税的表态是 认真总结改革试点经验 、 稳步推进 。

国家税务总局局长肖捷在年度总结中将沪渝房产税试点归结为2011年 优化税制 的 新突破 。在2012年的工作安排中,营业税改增值税、消费税和个税等内容均已列入议程,而对房产税没有相关表述。

略为相干的是,国税总局提出2012年要 全面推行运用房地产评估技术加强存量房交易税收征管 (此前的表述是 积极推动 )。业内人士告知,房地产批量评税技术的普及应用,是全面征收房产税的重要技术困难。这给征税部门为房产税 下一步 预埋的伏笔留下了想象空间。

住房和城乡建设部部长姜伟新在布置新一年工作任务时,也提出 将配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作 。其中一项 非常重要 的内容,就是加快推动个人住房信息系统建设。今年上半年, 住建部要求40个重点城市个人住房信息系统实现与部委联。业内人士认为,这依然是一项为征收房产税所做的 铺路 之举: 下一步若房产税向全国推行,查清个人名下实际房产将是一项必备的前置功课。

相比决策部门的谨慎表态,一些智囊型学者对房产税下一步的预断较为具体。财政部财政科学研究所所长贾康最近在肯定上海、重庆的房产税改革试点成效时表示,房产税进一步推进的大方向已明确,有关部门将会在总结重庆、上海两地试点经验的基础上,讨论和决定下一步扩大试点的方案。贾康预判,类似广州、南京一类的大城市,以及一些中西部的2、三线城市,都不排除跟进房产税实行的可能。

鉴于贾康有着财政部系统的身份背景,舆论迅速将此信息放大解读,迫使他不得不做出澄清,强调自己无权谈论房产税推动的 具体时间表 , 只是作为研究者讨论的逻辑与方向 。

顶层设计 路径

《财经国家周刊》观察到,最近一段时期,围绕 房产税下一步该如何推动 ,主流经济学家曾展开一场密集讨论。各方理论交锋,模糊勾画出一条可供决策参考的 顶层设计路径 。

美国耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武(微博)认为,如果要开征房产税,首先应当建立完善的财政预算监督制约机制。在监督和制约没有到位的时候,房产税开征不大可能真正实现预期的公平。

当前中国财税体制改革到了新阶段,应当坚持收和减同步进行的原则推动改革。 中国改革研究基金会理事长樊纲说, 收,即收资源税、财产税和房产税;减,即减个人所得税和中小企业税负。 樊纲建议,收房产税应当在减其他税的基础上进行。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广近来观察到,自2011年以来,从中央到地方实行了一系列的税改动作,尤其是国务院批准上海、浙江、广东和深圳4省市试点地方自行发债。这些迹象都表明 我国正在斟酌财税体制改革的一揽子方案 。

在2011年底召开的中央经济工作会议中,营业税改增值税、房产税、消费税、资源税和环境税5项税制改革计划,同时被纳入了下一年的中央经济工作部署。而仅占 五分之一 改革权重的房产税却受到格外关注。正如财政部财政科学研究所副所长刘尚希此前在接受采访时所言, 房产税是小税种、大讨论 ,其背后衬托的是全社会对房价的过度焦虑。

但王小广认为,还是应将房产税的改革置于 财税体制改革顶层设计 之下来理性对待。房产税改革的立足点应关照三个问题:一是理顺中央和地方的关系,2是增加地方财税收入来源,3是兼顾收入分配的公平性。

在王小广看来,房产税改革是一个系统工程,单兵突进较难突破。而 顶层设计 的改革智慧,同样也离不开地方自下而上的经验探索。

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